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成都房产律师解析开发商逾期办产权证违约吗?怎么计算逾期办证违约金?

发布日期:2017-11-17     浏览量:...

        买商品房最关键的是要拿到房产证,只有这样,购房者才能真正成为房屋的主人,但实际上,开发商逾期办证的情形屡见不鲜。购房者首先应当了解开发商逾期办证违约吗这一问题,才能够进一步解决。如果购房者想追究开发商的责任,又该怎么计算逾期办证违约金呢。下面本网成都房产律师就来具体解决这两个问题。

一、开发商逾期办证违约吗

我国《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”

我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一八条第一款规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。”

由此可见,出卖人负有将房屋所有权过户登记到买受人名下的义务,买受人享有登记请求权。如果出卖人未按照合同约定或者法律规定的期限为买受人办理房屋产权证,那么出卖人应当承担相应的违约责任。

二、怎么计算逾期办证违约金 

逾期办证的违约金究竟应如何计算呢?一般情况下,如果合同中明确约定了违约金或者违约金的计算方法,则依照合同约定计算;如果合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

其中“已付购房款总额”,包括买受人支付的首付款和通过银行按揭贷款方式支付给出卖人的按揭贷款。在司法实践中,“逾期贷款利息的标准”一般按照中国人民银行同期基准贷款利率之上加收30%~50%确定逾期贷款利率,或者按照中国人民同期贷款利率计算。

按照法律规定,及时办理房产证是开发商的义务,如果开发商没有正当理由而逾期不办理房产证,导致购房者迟迟拿不到房产证,那么购房者应当及时收集证据向法院起诉主张违约责任。由于打官司需要履行大量法律程序,购房者最好请律师协助解决,毕竟关系到能否拿到房屋产权。


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